Формат апарт-отелей не столько новый для российского рынка недвижимости, сколько нераспространенный. А ведь с точки зрения частных инвестиций формат выглядит очень неплохо, хотя и не без подводных камней. Впрочем, перспектив у этого субрынка не отнять.

Реплика из прошлого

Если взглянуть назад, то апарт-отели — это современное прочтение доходных домов конца XIX — начала XX веков. «Еще до революции Москва и Санкт-Петербург в период с 1850 по 1917 год были застроены доходными домами разного класса, разной площади и разных архитектурных стилей,— рассказывает директор по девелопменту и развитию loft-проектов компании KR Properties Александр Подусков.— В то время этот формат был очень востребован, так как люди предпочитали снимать жилье и получать в придачу нормальный набор услуг: уборку помещений, охрану, содержание прилегающей к дому территории и прочее. Такие дома были оснащены центральной системой отопления и центральной системой электроснабжения. Также почти в каждом доходном доме была своя доминанта, например центральные бани в ряде проектов или центральные продовольственные магазины».

Цивилизованная аренда

Суть формата в следующем: апарт-отель — это нечто среднее между жильем и гостиницей, то есть квартиры-номера оборудованы всем необходимым для жизни, включая кухню, и в то же время комплекс предлагает весь набор гостиничных услуг: от уборки номеров до общепита, фитнеса и заказа такси. Проживание в таком отеле предусматривается длительное.

«В России рынок апарт-отелей пока немногочисленный, наиболее развит в Москве (шесть классических апарт-комплексов) и Санкт-Петербурге, а в Казани, Екатеринбурге и Новосибирске представлено по одному-два крупных комплекса. Всего в России насчитывается порядка 4 тыс. номеров в апарт-отелях, преимущественно это объекты средней ценовой категории (три звезды),— обобщает ситуацию на этом субрынке директор департамента аналитики и консалтинга компании Point Estate Елена Ржавская.— Потенциал этого рынка очень высок: дефицит качественного предложения на рынке как долгосрочной, так и краткосрочной аренды очевиден, и при этом это самый сложный и неструктурированный сегмент рынка». Спрос поддерживают как региональные менеджеры, в особенности в городах с вахтовой системой работы, экспаты, так и стандартные клиенты на внутреннем рынке.

Основные препятствия для развития этого сегмента, во-первых, низкая доходность таких проектов при классическом развитии в виде арендного бизнеса, ведь это самые длинные и капиталоемкие проекты. Затем данный сектор, безусловно, нуждается в поддержке и определенных льготах. Наконец, формату в определенной степени сопротивляется менталитет российского туриста, предпочитающего классический отель либо квартиру в частном секторе, замечает Елена Ржавская.

Развитие апарт-отелей — это определенно шаг к цивилизованному рынку аренды, поддерживает коллегу Александр Подусков. «Уже сегодня есть примеры самостоятельного создания доходных домов частными инвесторами: они выкупают целый подъезд или небольшой корпус с мелкой нарезкой квартир либо апартаментов, чтобы организованно сдавать жилье в аренду». В перспективе это поможет вывести весь арендный рынок из тени, заключает эксперт. Так, собственники жилья, не проживающие в своих квартирах, смогут организовывать ТСЖ и привлекать гостиничного оператора к управлению домом. А вырученные от сдачи жилья в аренду деньги можно потратить на ремонт или переоборудование общедолевого имущества (чердаков, к примеру). Это позволит собственникам капитализировать свой актив.

Но, конечно, погоду на рынке делают новые девелоперские проекты. И несмотря на свою пока еще малочисленность, уже можно говорить о некоей классификации, вырисовывающейся на этом субрынке. Так, принципиальным является деление апарт-отелей по географическому признаку, также их можно поделить на городские и курортные.

Кроме того, отмечают эксперты, апарт-отели делятся и по стратегии девелопера: это могут быть апартаменты, только сдающиеся в аренду либо же продаваемые частным лицам с дальнейшим общим управлением компании, предоставляющей услуги и дополнительный сервис.

Ну и, конечно, такие проекты делятся по классам: есть апарт-отели экономкласса, есть и бизнес-формат, и премиальные проекты. «Сегмент только формируется, и в ближайшем будущем определить ключевые направления его развития поможет спрос»,— говорит Александр Подусков.

Жить в городе

«Разделение апарт-отелей на городские и курортные обусловлено ориентацией на разные сегменты потребителей,— поясняет генеральный директор Unicorn Group Дмитрий Симагин.— В городском формате основной целевой аудиторией являются сотрудники компаний, работающие вдали от дома. Курортные, соответственно, ориентированы на отдых и потому могут предлагать больший ассортимент сопутствующих услуг».

Городские апарт-отели уже «старый» формат для Петербурга, здесь работает несколько таких заведений. S.A. Ricci насчитали четыре проекта: «Вертикаль», Avenue-apart, МФК Salut (первая очередь), YE`S от компании «Пионер». Первопроходцем является компания NAI Becar с первым апарт-отелем сети «Вертикаль» на Московском проспекте, 73.

По словам вице-президента компании NAI Becar Ильи Андреева, апарт-отель пользуется спросом как у арендаторов, так и среди инвесторов: «Этот формат интересен тем, что дает гораздо более высокую доходность по сравнению с любым другим сегментом коммерческой недвижимости. Он также принципиально более ликвиден, поскольку его доходность подтверждается официальным отчетом управляющей компании. Корпоративным и частным арендаторам этот формат интересен более широким набором услуг, чем в гостинице. При этом данные услуги не включены в стоимость проживания, а могут быть заказаны отдельно. Кроме того, стоимость проживания в апартаментах значительно дешевле, чем в гостинице аналогичного класса».

Если обратиться к цифрам, то стоимость покупки номера в апарт-отеле «Вертикаль» начинается от 166 тыс. руб. за 1 кв. м. Доходность — от 33 тыс. руб. до 120 тыс. руб. в месяц. Управляющая компания занимается поиском и привлечением арендатора, осуществляет контроль за своевременным поступлением арендных платежей. Собственник может самостоятельно проживать в номере по согласованию с управляющей компанией.

Пожалуй, самой разрекламированной из существующих апарт-отельных сетей является YE`S (группа компаний «Пионер»). Суть все та же: апартаменты продаются частным лицам, а затем управляющая компания берет на себя труд по сдаче их в аренду на длительный срок (от месяца и более), обслуживанию и выплате гарантированной арендной платы владельцу.

Программ по передаче квартир-номеров в аренду для владельцев несколько: можно полностью переложить все заботы и риски на УК и получать чуть меньше, можно взять некоторое количество работы на себя, а можно и вообще сдавать свою собственность самостоятельно или жить там.

О преимуществах апарт-отелей рассказал генеральный директор сети апарт-отелей YE`S Александр Погодин: «Апарт-отель во всем мире — это успешный формат, который является привлекательным как для собственников-инвесторов, которые вложили туда деньги, так и для тех, кто там проживает. Мы получаем много заявок и от частных клиентов, и от клиентов институциональных — компаний, сотрудники которых приезжают для работы, для обучения. Это интересно для этого арендатора тем, что мы составляем абсолютно прозрачный договор, все деньги проходят через официальные счета и эти затраты арендатор может вычитать из налогооблагаемой базы».

В ближайшее время аналогичный отель откроется в московском районе Митино. Еще один заявлен в рамках строительства «Пионером» столичного проекта «Ботаническая Life». Александр Погодин считает апарт-отели хорошим решением для вложений в кризис: «Я изучал опыт прошлых кризисов и хочу сказать, что жилая аренда — это тот сегмент, который страдает в кризис в наименьшей степени. И даже притом, что снижалась стоимость жилой недвижимости, ни один фонд, занимавшийся апарт-комплексами, не пострадал: ставки на проживание, несмотря на кризис, не падали».

Сегодняшние условия московской аренды YE`S таковы: при стоимости лота около 5 млн руб. (апарты в Москве продаются двух типов — 28 и 32 кв. м) стоимость аренды конечному потребителю — 45 тыс. руб., при этом инвестор получает «на руки» 40 тыс. руб. «Но ГК «Пионер» рассчитывает, что стоимость аренды будет расти, чему, в частности, способствует конкурентное окружение апарт-отеля в Митино",— рассказал генеральный директор NAI Bekar Apartments Александр Самодуров. Также Александр Самодуров уточнил ситуацию с налогообложением такого мини-бизнеса для частных владельцев апартаментов: большинство из них регистрирует ИП, что позволяет не платить НДС, и платит 6% в год.

Новым городским апарт-отелем является и часть МФК «Ханой—Москва». Это большой комплекс на 700 апартаментов различного типа и планировки площадью от 40 до 150 кв. м. «Мы сочетаем долгосрочную аренду и краткосрочную, что является отличительной чертой среди похожих объектов. Мы относим свой апарт-отель в большей степени к гостиничному формату, вместе с тем апартаменты предлагаются также в долгосрочную аренду с широчайшим спектром инфраструктурных возможностей и услуг на выбор,— рассказывает генеральный директор компании Incentra (МФК «Ханой—Москва») Ле Чыонг Шон.— Для инвесторов мы имеем довольно интересное предложение. Это, во-первых, покупка с рассрочкой на длительный период. Во-вторых, инвесторы смогут воспользоваться помещением как по прямому назначению, оплачивая покупку регулярно на уровне арендной платы, так и с нашей помощью сдавать в аренду для получения дохода. То есть инвестор имеет возможность сразу начать получать доход, который он будет использовать для финансирования своей покупки, а в результате еще и станет владельцем апартаментов. Выходит интересный экономический эффект».

Арендовать на курорте

Второй развивающийся субрынок — курортные апарт-отели. Здесь, конечно, владельцев, как частных, так и владельцев комплексов, сдающихся в аренду, подстерегает опасность по имени «сезонность», но планы по развитию всесезонного, в том числе конгрессного, туризма должны помочь ее преодолеть. Расчеты девелоперов звучат оптимистично — так, в недавно введенном в эксплуатацию апарт-отеле в подмосковном Завидово на продажу выставлено 80 апартаментов, расположенных на последних двух этажах шестиэтажного здания.

Еще до начала официальных продаж, по информации владельца, было продано 10% апартаментов. Цена, которая колеблется от 5,4 млн до 18 млн руб., зависит не только от площади «жилой единицы» (от 31 до 89 кв. м), но и от вида из окна. Инвестиционный расчет примерно следующий: совокупная доходность на приобретенный апартамент, по оценкам отдела продаж, должна составить 12,5% годовых, а рост инвестиционной стоимости — 23-25% к 2018 году.

Апартаменты продаются с чистовой отделкой, профессиональным декором, установленными мебелью и телевизором. Собственникам апартаментов доступна вся инфраструктура гостиницы Radisson Resort Zavidovo: рестораны, ночной клуб, SPA-центр, мини-гольф, многофункциональные корты. Жители апарт-отеля также получают скидки на услуги отеля Radisson и спортивно-досугового комплекса «Акватория лета», а также имеют возможность брать уроки по гольфу у профессиональных тренеров и стать членами гольф-клуба PGA National.

Но Завидово — это точка как раз между Петербургом и Москвой и расчеты подготовлены как раз с прицелом на аудиторию двух столиц.

Курортный формат на «настоящих» курортах в прогнозах по доходности тоже не стесняется. По оценке экспертов фонда 11 Invest, уже сегодня владельцы квартир в проектах апарт-отелей Сочи с развитой внутренней инфраструктурой могут иметь от 12,4% годовых. Расчет был сделан аналитиками для квартиры с отделкой площадью 38,1 кв. м в жилом комплексе бизнес-класса «Катерина Альпик» («Роза Хутор»). «На сегодняшний день ее стоимость составляет 3,8 млн руб. При посуточной сдаче в аренду с условием 35-процентной заполняемости в год и стоимости номера 6 тыс. руб. в сутки эта квартира принесет 762 тыс. руб. в год. Из этой суммы нужно вычесть 30% комиссии управляющей компании за предоставление услуги «апарт-отель», которая включает обслуживание гостей, уборку апартаментов, бухгалтерское сопровождение и многое другое. Еще в 60 тыс. руб. в год встанут расходы на коммунальные услуги. В итоге собственник апартаментов получит годовой доход 473 тыс. руб. (примерно 40 тыс. руб. в месяц), что соответствует 12,4% от изначальной стоимости квартиры. При этом благодаря наличию отделки приносить доход апартаменты смогут сразу же после оформления права собственности»,— уверяет коммерческий директор российского представительства инвестиционного фонда 11 Invest Самир Джафаров.<…>

Источник: «Коммерсант. Дом», 21.05.2015