Генеральный директор «Завидово Девелопмент» Константин Забродин о самых главных составляющих комплексного освоения территории поселения Завидово в Тверской области, которая становится местом притяжения бизнес-туристов, корпоративных заказчиков и отдыхающих.

- Концепцией проекта «Завидово» предусмотрено строительство ряда гостиниц. Одна гостиница и апарт-отель уже построены. Как вы оцениваете их работу?

- «Завидово» - это проект КОТ, или проект комплексного развития территории. С момента его старта прошло уже более восьми лет. На территории практически год работает гостиница Radisson Resort. В целом еще рано оценивать окупаемость объекта. Для этого нужно еще два-три года, но первые результаты позитивны. Гостиница ориентирована в первую очередь на корпоративных клиентов самых разных направлений. Оказалось, у нас есть, по крайней мере, три-четыре группы корпоративных потребителей, которые достаточно активно - на удивление! - себя проявили в феврале-марте. Например, представители фармацевтической и автомобильной отрасли. Кстати, главный актовый зал мы сделали таким образом, чтобы там можно было экспонировать автомобили. Разные автодилеры и производители проводят здесь свои конференции, в том числе Toyota, Mercedes-AMG.

- Московским участникам конференций ехать к вам далеко.

- Сейчас открыт новый участок трассы от столицы до Солнечногорска, что сократило время пути примерно минут на 40. Кроме того, гостиничных комплексов такого размера, как наш, в регионе просто нет. Вместе с апарт-отелем, который торжественно откроется в мае, мы можем принимать группу из 600 человек. Это редкость. Если у вас крупная компания и вы хотите провести мероприятия загородного формата, вам просто некуда ехать. Поэтому спрос есть. Выручка за март на 2,5 млн рублей превзошла план.

- В одном материале журналисты назвали «Завидово» курортом нового типа. Что имеется в виду?

- Когда человек хочет создать что-то революционно новое в сфере гостеприимства, в таком традиционном и консервативном бизнесе, это свидетельствует либо о его глупости, либо о его гордыне. Конечно, я не имею в виду научные исследования, технологические  изобретения. Курортный бизнес существует многие столетия, и прежде чем создавать что-то новое, нужно хотя бы воспроизвести качественно то, что уже сделали до тебя.

Смысл слова новый был иной, а именно «вновь построенный». Я изучал попытки управляющих или девелоперских компаний взять некий советский санаторий и пытаться из него сделать современный курорт. Это невозможно. На мой взгляд, тот формат помещений и культурного досуга, который был принят 30-40 лет назад, совершенно отличается от того, как сегодня отдыхают люди. Сегодня это не художественная самодеятельность в актовом зале и не котлеты с макаронами и зеленым горошком в столовой. Нужно строить новые здания с современными удобствами и современном формате. В Завидове мы не пытаемся капитализировать и актуализировать что-то старое, мы создаем правильный курорт с нуля.

- По сути, вы управляете территорией, где развивают свой бизнес множество компаний-партнеров, которые, если говорить простым языком, пляшут под вашу дудку, а не городят свой огород.

- Примерно так оно и есть. Классический land-девелопер - компания, которая берет чистый участок земли (это называется greenfield), или brownfield, когда он уже чем-то загажен, - делает из него другой продукт, другую землю, которая становится дороже и привлекательнее для покупателей или инвесторов так называемой второй волны. Представьте: есть земля в две тысячи гектаров, которая находится на берегу Волги и которая была, условно, вся усеяна куриным пометом. Стояла задача редевелопмента, было необходимо построить дороги, сети, инфраструктуру… И главное – договориться с местным населением. То есть не выстраивать стены, а наоборот, создать такую среду, где бы они нашли работу, поняли, что развитие территории им идет на пользу, создаются рабочие места, и что налоги наполняют поселенческий бюджет. А отсюда - строительство школ, детских садов, многоквартирного жилья и прочее.

Комплексность освоения означает то, что ты создаешь центры притяжения, которые придают смысл всей этой территории. Какой смысл создавать комплексный проект на территории, примыкающей к Волге, если у тебя нет доступа к реке и причалу? У нас, помимо двух прекрасных бухт, есть красивые поля. Мы создали гольф-поле Zavidovo PGA National, как один из центров притяжения. А еще, например, можно сделать футбольное поле, построить аэродром.

Дальше возникает вопрос: а как заинтересовать людей территорией за 100 км от столицы? И в этом деле гостиничный бизнес становится еще одной точкой притяжения. Важно еще зонировать все так, чтобы одно не мешало другому. В принципе отдыхающие и люди, которые здесь построили коттеджи, - это совершенно разные группы. Одни приезжают на пару-тройку дней активно провести время, а другие, наоборот, пытаются скрыться от избыточного количества людей.

А как это всё будет дальше жить? И вообще, будет ли это исключительно курортом? Или с годами Завидово станет самодостаточным городским поселением? Именно городским, потому что в хорошем смысле слова эта трансформация от сельской пасторальной жизни все равно происходит в сторону городской. Но не надо путать небольшой городок и город Москву. Это совершенно другая плотность населения и высотность застройки.

Остается еще ряд вопросов: как вести здесь бизнес? Строить ли офисы? Мы предусмотрели определенную зону – около 250 га. Она расположена вдали от рекреационной зоны, за дорогой М10, у съезда с будущей трассы М11. Здесь будет малоформатный бизнес-парк.

Комплексность еще заключается в учете экологических и демографических факторов. Нужно каким-то образом продумать и создать систему, которая бы «высасывала» людей из регионов, менее приспособленных для жизни, и приводила их к нам сюда. У нас есть целая программа, мы работаем с компанией «Норильский никель», по которой строим многоквартирные дома. Люди, отработав 10 лет на Севере, приезжают и селятся здесь, в центральной России. Это устраивает их климатически и финансово. Чем для нас это хорошо? Появляется приток относительно молодого (40-45 лет) и квалифицированного населения.

- Кстати, откуда приезжает ваш персонал, в частности, работающий в отеле?

- Есть несколько стандартных решений. Первое, - и я был главным его сторонником, - это построить качественные общежития и предложить пакет для персонала, который включает проживание, питание в течение месяца-полутора интенсивной работы, а также компенсацию транспортных расходов. И это психологически понятный формат вахтовой работы. Другой вариант диктует сам факт принадлежности отеля к сети Rezidor. Есть возможность перемещать уже обученных, квалифицированных людей из одной гостиницы в другую.

- В зависимости от сезона?

- Да. Например, сезонность отелей в Сочи на «Роза Хутор» и в Завидове прямо противоположная. Как бы мы не хотели, но в июне-августе такого количества гостей, как в новогодние праздники, в Сочи на горном курорте не будет. И поэтому летом мы можем оттуда часть людей забирать сюда, когда у нас, наоборот, начинается высокий сезон.

- В таких гостиницах необходимо сохранять требования к стандартам.

- Конечно: к стандартам обслуживания, безопасности, комфорта проживания, корпоративных мероприятий - ко всему процессу управления. Важно понять, как и кем ты будешь управлять, как ты будешь извлекать доход из этих отелей. Очень много проблем российского гостиничного бизнеса заключалось в том, что 15-20 лет назад люди часто за государственные деньги строили гостиницы, потом оформляли их на какие-то частные компании и не задумывались о том, как они будут управлять. А ведь управление – процесс более сложный, чем строительство. Обязательно нужно одновременно готовить инвестиционный и операционный план. Чем подробнее ты учитываешь особенности управления объектом на этапе проектирования - архитектурного, инженерного, строительного, тем точнее у тебя получается вся бизнес-модель.

- Почему вы привлекали к управлению гостиничного оператора с глобальным брендом?

- В глобальном бренде есть свои плюсы. Они заключаются в том, что бренд, по сути дела, - это группа людей, которая владеет технологией гостиничного бизнеса. Они формулируют некие технические задания и стандарты, которыми руководствуются проектировщики уже на этапе создания гостиницы. Это сводит их потребности с возможностями тех, кто строит и проектирует. Очевидный плюс бренда - гарантия качества. Поэтому бренд - это некий стандарт ожиданий, особенно у корпоративных клиентов. Качество обслуживания, качество питания, безопасности, номерного фонда…

Бренд имеет неплохие - но это не является главным преимуществом - договоренности с современными системами бронирования номеров, то есть с booking.com и проч. Про обучение персонала и оптимизацию я не говорю: когда речь идет о гостинице на 500 человек и более, тут тоже работает экономика масштаба.

- Почему к вам пришел именно Radisson, а не какой-то другой бренд?

- Для нас тогда, на старте проекта лет восемь назад, было принципиальным привести сюда неамериканскую сеть. Дело в том, что американские сети во всех своих проявлениях авторитарны - они требуют от партнеров неких стандартных контрактных условий, которые означают следующее: ты подписываешь бумагу, в соответствии с которой управляющая компания может в любой момент без особых объяснений расторгнуть с тобой договор. Европейцы, в том числе Rezidor, придерживаются других морально-этических установок. Впрочем, у Rezidor уже 51% принадлежит американцам. Они их выкупили.

- Рядом с гостиницей Radisson построен апарт-отель «Завидово».

- Да, для некоторых гостей важно наличие кухни. К слову, апартаменты в отеле можно выкупить и отдать обратно в управление нам, получая доход от сдачи собственных апартаментов и окупая свои инвестиции. С точки зрения продаж, хочу сказать, что покупателей мало волнует, какой именно бренд управляет этими апартаментами.

- Если говорить о крупных инвестициях, на вашей территории еще остались места для точек притяжения?

- Да. В основном к нам пока заходят наши московские партнеры. Например, здесь работает компания «Акватория лета», одно из их направлений – это водные развлечения, серфинг, кайтинг. Для таких партнеров у нас есть особые условия: за аренду земли они платят какие-то минимальные деньги, землю выкупают по кадастровой стоимости. Эти компании помогают нам развивать различные активности, мы создаем им благоприятные условия. В мае «Акватория лета» закончит строительство трассы-лебедки для вейкборда. Кроме того, компания «Аэропорт Завидово» инвестирует в строительство вертолетных площадок и взлетной полосы для малой авиации. Наш давний партнер «Гранд Марин Завидово» управляет яхтенным портом и организует прокат самой разной техники.

Кстати, в наших планах – воссоздать почтовую ямскую станцию, которая когда-то здесь работала: именно здесь пролегал старый тракт на Санкт-Петербург. Мы сотрудничаем с Тверским государственным университетом и управлением дороги М-10. По задумке, на этом месте появится такой «кусок русской действительности» XVIII-XIX века, а при нем – три десятка традиционных деревянных домов для проживания.

- Но зарабатываете вы все равно не на массовом сегменте.

- Вопрос в том, капитализирует или нет конкретное начинание весь проект в целом. Зарабатывать можно по-разному - ты купил сосиски за рубль, поджарил и продал за 10 рублей. У нас проект с долгой отдачей. Мы не рассчитываем вынуть деньги, вложенные в Завидово, через год. Надеемся сделать это через 10-15 лет.

- Вы изучаете рынок. Тем не менее, ждете же каких-то вариантов, что в каких-то соседних областях будут так же комплексно осваивать территории и строить подобные зоны отдыха и развития бизнеса? Мест мало?

- Мне кажется, таких смелых инвесторов сейчас мало, да и время другое. Места, конечно,  есть. Хороших мест, естественно, не так много. Понимаете, тут очень много обстоятельств. Во-первых, за последние 10 лет довольно сильно изменился правовой юридический контекст. Объективно сказать, мы стали более цивилизованны в смысле законодательства, которое регулирует развитие территории - сейчас появились генпланы поселений. Еще 5 лет назад их почти нигде не было. Появились правила землепользования, застройки. Идет некий процесс, который регулирует отношения между девелопером и государством. Я думаю, что сейчас сделать такого масштаба проект – ничуть не легче, чем несколько лет назад. Кроме того, чтобы такой комплексный проект «оторвался от земли», нужно около 20 млрд рублей. В Завидово вложено уже более 8 млрд рублей.

 Источник: «City Magazine», май-июнь 2015

Pdf-версию статьи читайте здесь